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香港樓市不降解之謎

究竟乜嘢情況香港樓市先至會出現逆轉?
香港樓市不降解之謎

既然股市已經進入寒冬,樓市點解仍然無事?

「香港樓市未爆之嘛。」「唔會嘅,香港嘅樓市有剛性需求。」「但係好多香港人移民喎。」「移民又唔一定賣樓;好多人都係睇定啲,驚賣咗買唔返呀。」「但係我識得啲人都話唔會返香港。」「佢講你又信?」

以上對話,大家都應該聽過唔少。

首先畀個背景資料大家參考:根據港交所資料,截止 2022 年 9 月 30 日,港股主板總市值為 30.7 萬億港元。

歷史上,港股主板總市值最高係 2021 年 2 月 17 日嘅 58.5 萬億。換句話說,過去 20 個月,港股蒸發咗約莫 47% 。2021 年 2 月恆生指數最高為 31183 點,到目前 16000 都就快失守,跌幅其實相約。

雖然股市流動性大過樓市,但地產更普遍地涉槓桿(即係按揭);理論上,當樓市出現泡沫又或者泡沫爆破嘅時候,對銀行金融業嘅衝擊亦往往更大。

雖然唔同資產(即係樓、股票等)有本身嘅微觀因素,但係假如背後係整個宏觀經濟因素,例如匯率、利率、資金流向等,帶動嘅現象,點解樓市同股市好似有咁大差別?究竟有乜嘢原因,香港嘅樓市可以咁硬淨?係唔係金管局嘅風險管理措施做得好?

最後,香港樓市嘅現況又究竟係點?

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